不動産所得の経費一覧!不動産投資で収入がある人が抑えるべき節税知識!

節税

どーも皆さんこんにちは。投資節約アドバイザーのキック(@kikumer)です。

確定申告の時期がいよいよきましたね。準備のほどはいかがでしょうか。

今回は不動産投資で収入を得ている会社員の方は、

 

不動産収入が発生した時、確定申告ってどうやってやったらいいの?

不動産の経費って何を落としたらいいの?

 

と、疑問に思う人は多いのではないでしょうか。

今回は、そんな不動産投資初心者が気になる確定申告で落とせる経費 & 確定申告をするときのポイントについてお話しします!

経費を学んで、正しく効果的な節税をしていきましょう!

 

不動産所得とは?

ここでは、不動産所得の概要を説明していきます。

 

不動産所得に該当するもの

不動産所得とは、土地や建物を貸して受け取る収入だけではなく、不動産上に存在する権利・船・飛行機を貸して得た収入も不動産所得になります。

キック
主な内容は次の通りになります!

 

不動産所得とは

次の3つの所得を“不動産所得”と言います。

  • 土地や建物などの貸付(家賃収入とかです)
  • 地上権など、不動産上に設定した権利の貸付
  • 船舶や飛行機の貸付

 

不動産所得の計算方法

不動産所得ってなんやねん!って人は、計算式を見てみてください。

収入金額(不動産収入) ー 経費 = 不動産所得

賃貸収入から払った経費を引いた金額が、不動産所得になります

キック
それではここからが本題!具体的にどういう収入が不動産所得になり、経費で落とせるのか確認してみよう!!

 

不動産所得の収入一覧!

まずは、不動産所得としての収入になるものには、どういうものがあるのでしょうか。

さくっと見ていきましょう!

不動産所得の収入になるもの一覧
  • 土地や建物などの不動産を貸したことによる賃貸料
  • 共益費(水道光熱費を含む)
  • 礼金、更新料、名義書換料
  • 返還する必要のない敷金、保証金

 

退去の際、部屋のクリーニング代を敷金から引くこともあります。

その場合は、受け取ったクリーニング代を収入として、払ったクリーニング代を経費として計上することになります。

さらに、不動産所得の収入になるものとならないもの、区別が難しいものがあるので少し説明を追加しますね!

【不動産所得の収入になるもの】

  • 広告のため土地や建物を貸す場合の賃貸料

【不動産所得に該当しないもの(事業所得 or 雑所得になるもの)】

  • コインパーキング
  • 自転車の預かり

時間貸しであるコインパーキングの収入は不動産所得と思われがちですが、事業所得(雑所得)になるのでここらへんは注意が必要ですよ〜!!

 

不動産所得で経費にできるもの一覧!

ではさっそく本題に入ります!

不動産所得の経費になるものは、どういうものがあるのでしょうか。

経費なるものを一覧にしてみました!

経費項目 内容 必要な書類等
租税公課 不動産取得税、固定資産税、収入印紙、登録免許税 払った時の領収書、レシート、支払い明細、銀行口座の履歴
損害保険料 火災保険、地震保険 保険会社から届く証書、引き落とし口座の履歴
修繕費 建物などを修理したときの費用 領収書、振込明細
減価償却費 購入した不動産を毎年一定額経費にする 買ったときの契約書、領収書
借入金利子 銀行などから借入をして不動産を購入した場合の返済利子 銀行口座の支払い履歴
旅費交通費 物件を見に行った場合の電車・バス・タクシー・飛行機代金 領収書、レシート
通信費 不動産賃貸の業務に使ったインターネット・スマホ・Wi-Fi料金 口座引き落としの履歴、領収書
広告宣伝費 賃貸物件の広告費 領収書、振込明細
接待交際費 仲介業者などへの手土産代、接待ゴルフ、飲み会代など 領収書、レシート
書籍代 不動産の勉強のために買った本・雑誌・アプリ代金 領収書、レシート、支払い明細
事務代行手数料 不動産登記を司法書士へ、確定申告を税理士へお願いした場合の手数料 領収書、レシート、支払い明細
管理費用 管理会社へ委託したときの費用 領収書、支払い明細
消耗品費 文房具など細かな雑費 領収書、レシート

 

キック
経費になるものを知っていると、税金はかなり安くなりますよ!!

 

では、具体的に各経費の項目について説明していきます。

 

租税公果

  • 固定資産税
  • 自動車税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 収入印紙

 

不動産を購入したときに払う不動産取得税

土地・建物を持っていることで毎年必要になる固定資産税

不動産登記の際に必要な登録免許税

契約書に貼る収入印紙

物件を見に行くのに自家用車を使っている場合は自動車税(不動産業務に使用している部分のみ)

などが、経費になります。

ただし、次の税金は経費にならないので注意が必要です!

経費にならない税金
  • 所得税
  • 住民税
  • 延滞税
  • 加算税
  • 罰金

 

まあ要するに、「収入に応じて支払う税金」なんかや、「不動産を保有すること以外の関係ない税金」は経費にできないですよ〜!という意味ですね!

ここで、国民健康保険・国民年金・介護保険など社会保険の支払いは、経費ではなく社会保険料控除で引くことになります。

「何気なく支払っている税金が経費になる!」ということを、知っているのと知らないのとでは、払う税金に天と地ほどの差が生まれます

経費になる税金をしっかり理解して確定申告をしましょう!

 

損害保険料

  • 火災保険
  • 地震保険

賃貸物件に保険をかけている場合は、支払っている保険料が経費になります。

数年分まとめて支払った場合は、申告する年分に該当する金額のみ経費になります

例)火災保険を3年分まとめて30万で払った

30万円 ✖︎ 12ヶ月/36ヶ月 = 10万円(本年分の経費になる金額)

 

修繕費

賃貸物件の修理をした場合の費用は経費になります。

ただし、払った全額が修繕費になるかというと、そうでもないんです。

資本的支出と区分しないといけないんです(区分した結果、全額修繕費になることもあります)

資本的支出とは、資産の価値を増やしたり耐久性を増やす修理のことです。

だいたい修理金額が20万円未満・修理周期が3年以内だと修繕費、それ以外だと資本的支出に区分されます(必ずしもこの条件という訳ではありません。1つの例です。)

修繕費は一括で経費にすることができますが、資本的支出だと減価償却費の計算をすることになります。

修繕費を支出した場合は注意しましょう!

 

減価償却費

10万円以上の機械・設備を買った場合は、減価償却費の計算をすることになります。

減価償却とは
家、車、パソコンって、日が経つにつれ価値が下がってきます。
その、下がった価値の分を計算して費用にしましょうって考え方です。

 

※個人事業主の方は「定額法」で減価償却を計算することになります

※申請書を出すと「定率法」での計算もできます。

定額法は、買った代金を毎年同じ金額を経費にする計算方法です。

減価償却の計算方法

買った金額 ✖︎ 償却率※ ✖︎ 仕事に使った期間(月数) ✖︎ 仕事で使用している割合

《※償却率の求め方》
買ったものの耐用年数を調べる(耐用年数表) → 耐用年数から償却率を調べる(償却率表

 

例)パソコンを7月に20万円で買った場合

20万円(買った金額)× 0.25(償却率)× 6ヶ月/12ヶ月(仕事に使用した期間) × 60%(事業割合)=15,000円(減価償却費)

 

借入金利子

銀行などから借り入れをして不動産を購入した場合、払った利息が経費になります。

ただし、元本は経費になりません。利息のみが経費になる点に注意です。

キック
5000万円で物件を購入して、ローンを組んだ利息は経費にしてもいいけど、5000万自体は減価償却っていう計上方法になります!

 

旅費交通費

不動産を購入する前には、物件を探したり、見学に行ったりしますよね?

その場合の

  • 電車代
  • バス代
  • タクシー代
  • 飛行機代
  • 宿泊代

も実は経費になります。

なので、下見段階からしっかりと領収書をとって、経費を意識しておくことは大事なんです!

 

通信費

不動産業者とのやり取り、物件の検索に使った場合の

  • インターネット料金
  • スマホ代
  • ポケットwifi料金

も経費になります。

ただし、仕事で使っている部分だけが経費になるので、プライベートと仕事両方で使っている場合は、仕事とプライベートで分けましょう!

この分け方は本来は時間で計算すべきなのですが、実質的には難しいので、日常の「不動産のために使っている携帯の時間」と「プライベートで使っている時間」の割合で決めて大丈夫です。

例えば、不動産関連に1日1時間、プライベートで1日1時間であれば、不動産の経費として落とせる携帯代は50%というような計算です!

 

広告宣伝費

  • 雑誌や本など紙での広告
  • Facebook・twitterなど、インターネット上での広告

などで支払った広告代は経費になります。

身近なところでいうと、賃貸会社に掲載してもらう時にかかった手数料、広告掲載料なども入りますね!

 

接待交際費

不動産業者など仕事上おつきあいのある取引先との

  • 飲み会代
  • 接待ゴルフ代
  • 冠婚葬祭にかかった代金

などを経費にすることができます。

ただし、仕事と関係ないプライベートでの支払いは、経費にすることができません。

 

書籍代

  • 新聞代
  • 雑誌代
  • 本代
  • アプリ代

不動産業務の勉強のために買った新聞、本、雑誌、アプリ代が経費になります。

ただし、仕事と関係のない本・雑誌・マンガなどは経費にはなりません。

さらに、勉強のために参加したセミナーなどの研修費も経費になります。

 

事務代行手数料

購入した不動産の移転登記を司法書士の方へ、確定申告を税理士の方へお願いした際に支払った代金は、もちろん経費になります。

 

管理費用

家賃の集金、クレーム対応、契約更新業務など、入居者とのやりとりを管理会社に委託している代金は、経費になります。

さらに、修繕積立金として毎月払うものも費用として認められます。

 

消耗品

不動産管理に使用している道具・備品・機械・設備などのうち、

  • 1年経たずに使えなくなったもの
  • 買った金額が10万円未満のもの

が経費になります。

ただし、10万円を超える機械・設備などは、減価償却費の計算対象になるので、消耗品に含めることはできません。

この金額のラインは意識しておきましょう!

 

経費で落とす時の注意点!

一応これで、不動産収入があった時に落とせる経費は一通り把握できたと思います!

ただ、経費項目を落とした!という事実だけでは経費として認めてもらえません!

領収書をしっかりと取ることにも条件がありますので、こちらもちゃんとおさえておくようにしましょう!

 

領収書、レシートはきちんと保管

「お金を払ったから経費になる」という考えは間違っています。払った証拠である、領収書・レシートをきちんと保管して初めて経費になります。

領収書・レシートは、帳簿と一緒に7年間保管しておきましょう。

正確には確定申告の時に領収書を提出する必要はないのですが、税務署からあとで確認されること(税務調査)があります。

税務署から何か聞かれた時にすぐ見せられるようにしておくことが一番大事です!

 

領収書・レシートがない場合

銀行・クレジットカードの支払いは、通帳・Web明細の履歴をしっかり保管しておきましょう!

suicaなどを使用して履歴が何もない場合は、「出金伝票」をきちんと作成し、支払った履歴を残すようにしましょう!

下にある支払い明細書に自分で記入しておいても、領収書として扱ってくれます。

キック
支払った記録はきちんと残しておかないと、経費として落とせなくなります!! 超大事なこと!!

 

青色申告について

不動産収入を得ている会社員の方も、青色申請書を出せば青色申告者になれます。

青色申告のメリット
  • 10万円 or 65万円の特別控除を受けられる
  • 届出を出すことによって、親族への給与(専従者給与)が認められる

 

青色申告のメリットを説明する前に、不動産所得の青色申告者で注意する点を一つ説明します。

 

事業的規模

青色申告特別控除で65万円を適用する場合&専従者給与が認められる条件として、貸付の規模が事業的規模である必要があります。

事業的規模の要件

  • マンション・アパートの場合、独立した10室以上の部屋がある建物を貸し付けていること
  • 家屋の場合、5棟以上貸し付けていること
  • 土地・駐車場の場合、50件以上貸し付けていること

 

青色申告特別控除

事業的規模に該当しない貸付である場合は、10万円の控除になります。

さらに、不動産所得は、収入 ー 経費 で計算されると説明しましたが、収入 ー 経費が赤字の場合は、青色申告特別控除は適用できません。

あくまで、収入 ー 経費の金額が黒字の場合に適用できる控除になります。

 

専従者給与

事業的規模に該当する貸付をしている場合、青色専従者給与に関する届出を提出すると、親族への給与が認められ経費として引くことができます。

ただし、専従者の条件として

  • 副業でなく専業
  • 1年のうち6ヶ月以上業務に従事している

などの条件もありますので、専従者としての要件に当てはまらないといけない点にも注意が必要です。

 

損益通算とは

不動産所得が赤字になった場合、損益通算と言って給与所得など他の所得と合算することができます(株やFXなどの分離課税と言われる所得とは合算できません)

不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と合算できると、どういうメリットがあるのでしょうか。

確定申告をすると、給与で先に引かれている税金が戻ってくる可能性が高いんです(各人で事情が異なりますので、必ずしも戻ってくるとは言えませんが)

 

税金が戻ってくるカラクリ

税金が戻ってくるカラクリを、実際の確定申告書を見ながら説明します。

給与収入650万円、源泉所得税25万円の会社員を例にどのくらい税金が戻ってくるか見てみましょう。

不動産収入は年間120万円(月10万円)でしたが、経費をまとめて不動産所得を計算すると、20万円ほど赤字になりました。

ポイント1

左側の所得金額の部分を見ると、給与所得と不動産所得の赤字が合計され、合計所得金額が給与所得より少なくなっています。

税金計算の元になる所得金額が減るというとこは、税金が安くなることにつながります。

 

ポイント2

右側の税金計算の部分を見ると、給与から引かれている税金は250,000円でしたが、今回不動産所得を含めて計算した結果、225,130円となりました。

給与と不動産トータルの税金は225,130円ですが、給与から引かれている税金は250,000円、ということは税金を納め過ぎている状況です。

この場合は225,130円と250,000円の差額である24,870円が戻ってくるという結果になります。

 

以上、不動産所得が赤字になった場合に税金が戻ってくるカラクリを説明でした。

 

不動産所得が赤字の場合の注意点

不動産所得が赤字だと給与と合算して税金が戻る仕組みを説明させていただきましたが、不動産所得が赤字の場合に注意しないといけない大事なことが1点あります。

赤字のうち、土地を購入するために借入した場合の支払い利息は、損益通算の対象にならないという点です。

ん?って思いますね。

支払い利息の取り扱い
  • 不動産所得が黒字の場合は、気にしなくていい
  • 不動産所得が赤字の場合、建物に関する借り入れの支払利息は損益通算の対象
  • あくまで不動産所得が赤字の場合のみ、土地に関する支払い利息の金額のみ給与と合算できない仕組み

 

先ほどの例を参考に、土地にかかる借入金利子の支払いが10万円だった場合、戻ってくる税金がどう変わってくるかを説明します。

左側の不動産所得の金額が-20万円から-10万円に減っています。そのため、合計所得も先ほどの例より10万円増えています。

右側の戻ってくる税金額も、先ほどの例より減っています。

赤字の金額が減る

合計所得金額が増える

税金が多くなる

戻ってくる税金が減る

という仕組みになっています。

不動産所得の計算で誤りが多い点ですので、気をつけましょう!

 

確定申告の方法

会社員であるあなたが不動産所得の確定申告をする場合、必要な書類提出する時期確定申告の方法を説明します。

 

確定申告書の作成手順

確定申告の作成手順は

青色決算書 or 収支内訳書を作成 → 確定申告書を作成

となります。

 

  • 青色申告者・・・青色決算書(不動産所得用)
  • 白色申告者・・・収支内訳書(不動産所得用)

まずは、収入・経費をきちんとまとめ、不動産所得を計算するところから始まります。

まとめ方は、申告する年の1月1日〜12月31日までの売上・経費を集計します。

 

必要な書類

不動産所得の計算をするには、収入・経費の金額が分かる帳簿・メモ・銀行口座の履歴・領収書・レシートを準備しましょう。

給与所得については、会社から受け取る源泉徴収票を準備すればOKです。

税金が戻るときは銀行口座へ振り込まれるので、振込先の口座番号が分かるキャッシュカード、通帳を準備しましょう。

あとは、印鑑(シャチハタでもOK)です。

領収書などは確定申告書と同時に出す必要はありません。きちんと保管しておくこと!

 

確定申告書を提出する時期

毎年2月16日〜3月15日までの期間に提出することになっています(その日が土日だと、後ろにずれます)。

ただし、税金を戻してくれという還付申告については、年明け1月1日からでも申告は可能です。

手続きが面倒という方は会計ソフトの使用もオススメ!

以上、説明した経費、事務手続きを経て確定申告をしていくことが必要なのですが、やはり面倒くさい!!やってられるか!!税金とか会計とか大っ嫌い!!!

という方もたくさんいらっしゃいます。

そういう人はまずオススメなのはクラウド会計ソフトです。

税理士よりも安価で、かつ計算や帳簿の作成、申告書の作成から提出までを半自動でしてくれます。

面倒な作業があまり好きじゃない!という人や会計が嫌いな人はぜひ参考にしてみてください!

 

\おすすめ会計ソフト一覧!/

 

まとめ

今回は不動産収入がある方の確定申告についてまとめました。

どういうものが経費になり、どうやって確定申告書を作成すればいいか理解できましたか?

確定申告、税金は面倒なことが多いです。

ただし、面倒だと思い税金を学んでいないと、一生高い税金を払わされることになります。

しっかりと本記事を読んで確定申告について学んでいただいて、税金に悩まない生活をお送りください!